Buitenlands vastgoed: Het belang van tijdig wijzigingen door te geven aan je accountant

10 juni 2024

 

Het investeren in buitenlands vastgoed kan een lucratieve onderneming zijn. Of het nu gaat om een vakantiehuis in Frankrijk, een appartement in Spanje, of een villa in Italië, het bezitten van vastgoed over de grens kan vele voordelen met zich meebrengen, zoals een aanvullend inkomen uit verhuur of een toevluchtsoord voor vakanties. 

Hoewel het verwerven van buitenlands vastgoed spannend kan zijn, brengt het ook belangrijke verantwoordelijkheden met zich mee, vooral wanneer het gaat om belastingen. In België zijn er specifieke regels en verplichtingen met betrekking tot het bezit van buitenlands vastgoed. Het niet voldoen aan deze verplichtingen kan leiden tot onvoorziene fiscale consequenties en zelfs boetes. Daarom is het van cruciaal belang om tijdig wijzigingen met betrekking tot buitenlands vastgoed door te geven aan je accountant.

Verplichte aangifte bij aankoop of verkoop

Wanneer een Belgisch inwoner buitenlands vastgoed verwerft, moet deze aankoop worden aangegeven bij de Belgische belastingdienst. Deze aangifte omvat gedetailleerde informatie over het vastgoed, zoals de locatie, de aankoopprijs en het type eigendom. 

De aangifte bij een verwerving van een buitenlands onroerend goed moet ingediend worden binnen een termijn van vier maanden vanaf de aankoop van het onroerend goed (meestal is dit de datum van notariële akte). Indiening van deze aangifte kan gebeuren via de online tool MyMinfin. Zo verloopt je aangifte het snelst. Echter; een aangifte op papier is ook nog steeds mogelijk. Let wel dat elke eigenaar van het onroerend goed een aangifte moet indienen. Koop je dus samen met je partner een onroerend goed, dan zullen beiden een aangifte moeten indienen. 

Na indiening zal er een kadastraal inkomen toegekend worden aan je buitenlands onroerend goed. Dit kadastraal inkomen kan verder gebruikt worden in de jaarlijkse aangifte personenbelasting.

Ook bij de verkoop van je buitenlands vastgoed dien je binnen de vier maand na verstrijken van de aktedatum de nodige aangifte te doen. 

Het niet tijdig indienen van deze aangifte kan leiden tot boetes. Eind 2023 heeft de Belgische overheid de administratieve boetes hiervoor bekendgemaakt en deze kunnen al snel oplopen tot een boete van €3.000,- per onroerend goed. Wanneer een Belgisch inwoner buitenlands vastgoed verwerft, moet deze aankoop worden aangegeven bij de Belgische belastingdienst. Deze aangifte omvat gedetailleerde informatie over het vastgoed, zoals de locatie, de aankoopprijs en het type eigendom. 

De aangifte bij een verwerving van een buitenlands onroerend goed moet ingediend worden binnen een termijn van vier maanden vanaf de aankoop van het onroerend goed (meestal is dit de datum van notariële akte). Indiening van deze aangifte kan gebeuren via de online tool MyMinfin. Zo verloopt je aangifte het snelst. Echter; een aangifte op papier is ook nog steeds mogelijk. Let wel dat elke eigenaar van het onroerend goed een aangifte moet indienen. Koop je dus samen met je partner een onroerend goed, dan zullen beiden een aangifte moeten indienen. 

Na indiening zal er een kadastraal inkomen toegekend worden aan je buitenlands onroerend goed. Dit kadastraal inkomen kan verder gebruikt worden in de jaarlijkse aangifte personenbelasting.

Ook bij de verkoop van je buitenlands vastgoed dien je binnen de vier maand na verstrijken van de aktedatum de nodige aangifte te doen. 

Het niet tijdig indienen van deze aangifte kan leiden tot boetes. Eind 2023 heeft de Belgische overheid de administratieve boetes hiervoor bekendgemaakt en deze kunnen al snel oplopen tot een boete van €3.000,- per onroerend goed. 

Aangifte personenbelasting

Belgische rijksinwoners moeten in hun jaarlijkse aangifte personenbelasting alle onroerende inkomsten aangeven van hun onroerende goederen die niet hun eigen woning zijn. Zo dient ook het inkomen uit het buitenlands onroerend goed jaarlijks opgenomen te worden in de aangifte personenbelasting ook al wordt het buitenlands onroerend goed niet verhuurt. 

Het buitenlands onroerend goed zal in principe onbelast zijn in België, maar zal wel meegenomen worden om de hoogte van het Belgisch belastingtarief te bepalen (dit is het zogenaamde “progressievoorbehoud”). 

Aangezien de fiscus op de hoogte is dat je over een buitenlands onroerend goed beschikt, zullen zij ook makkelijk kunnen controleren of je het buitenlands onroerend goed correct hebt opgenomen in jouw aangifte personenbelasting. Het niet of niet correct opnemen in je aangifte personenbelasting zal dan ook de nodige consequenties met zich meebrengen. 

Conclusie

Het bezitten van buitenlands vastgoed kan een waardevolle aanvulling zijn op je beleggingsportefeuille, maar het brengt ook specifieke verplichtingen met zich mee, met name op het gebied van belastingen. Door tijdig wijzigingen met betrekking tot jouw buitenlands vastgoed door te geven aan je accountant, kun je ervoor zorgen dat je voldoet aan alle wettelijke vereisten en dat je geen onnodige boetes hoeft te betalen. Hou er tot slot ook rekening mee dat er binnen de Europese Unie een gegevensuitwisseling is tussen de verschillende EU-lidstaten, met andere woorden wordt de Belgische fiscus door de andere EU-lidstaten op de hoogte gebracht bij elke verwerving en/of vervreemding van vastgoed in het buitenland.

Neem dus geen risico's als het gaat om je buitenlands vastgoed. Zorg ervoor dat je tijdig de aan- of verkoop van een buitenlands onroerend goed aangeeft of doorgeeft aan je accountant die op zijn beurt de nodige formaliteiten hiervoor kan vervullen.